Geschäftsraummiete: Wie kann der Mietzins gestaltet werden?
Geschäftsraummiete: Wie kann der Mietzins gestaltet werden?
Geschäftsmietverträge sind oft auf langfristige Bindungen ausgelegt, weshalb die Festlegung des Mietzinses ein zentraler Punkt ist. Das Mietrecht bietet den Vertragsparteien grossen Gestaltungsspielraum, setzt jedoch auch klare Grenzen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die verschiedenen Modelle und deren Besonderheiten.
6 wichtige Fragen zur Geschäftsmiete
Was ist der Anfangsmietzins?
Der Anfangsmietzins, häufig als Basismietzins bezeichnet, wird meist auf Basis eines Quadratmeterpreises ermittelt und im Mietvertrag als Monats- und Jahresmietzins festgelegt. Nebenkosten müssen im Mietvertrag separat vereinbart werden, wenn diese zusätzlich zum Mietzins geschuldet sind, was bei Geschäftsmieten üblich ist. Der Anfangsmietzins bildet die Grundlage für das gesamte Mietverhältnis und kann vom Mieter nur in Ausnahmefällen angefochten werden, z.B. bei erheblichen Erhöhungen gegenüber dem Vormieter. Wichtig ist, dass solche Anfechtungen innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache erfolgen müssen.
Wie kann der Mietzins während der Vertragslaufzeit angepasst werden?
Während der Vertragslaufzeit kann der Basismietzinses nur unter bestimmten Bedingungen angepasst werden, etwa bei Kostensteigerungen oder einer Erhöhung des Referenzzinssatzes, und zwar jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Mietzinsanpassungen, insbesondere Mietzinserhöhungen, bedürfen eines amtlichen Formulars und müssen von Vermieterseite mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt und begründet werden. Während der festen und unkündbaren Laufzeit eines Mietvertrags – sei es bis zum Ende einer befristeten (Mindest-)Dauer oder bei unbefristeten Verträgen bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin – ist eine Anpassung des Mietzinses ausgeschlossen, es sei denn, es wurden spezielle Modelle wie Index-, Staffelmieten oder Umsatzmieten vereinbart.
Was ist eine indexierte Mietzinsgestaltung?
Eine Indexmiete erlaubt es, den Mietzins periodisch an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) anzupassen. Voraussetzung hierfür ist eine Mindestvertragsdauer von fünf Jahren. Es empfiehlt sich, die Vereinbarungen zur Indexmiete im Vertrag präzise zu regeln, insbesondere die Definition des Basisindex, die Anpassungsformel und das Verfahren zur Mietzinsanpassung. Während der festen Vertragsdauer sind andere Anpassungsgründe (wie Erhöhungen des Referenzzinssatzes) ausgeschlossen. Einzig eine Erhöhung des Mietzinses infolge Mehrleistungen des Vermieters (namentlich bei wertvermehrenden Investitionen) kann zusätzlich zur Indexanpassung erfolgen, sofern dies von den Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart worden ist.
Wann kommt eine Staffelmiete infrage?
Bei der Staffelmiete wird der Mietzins in festgelegten Zeitabständen um einen festen Betrag erhöht. Dieses Modell bietet sich an, wenn eine schrittweise Kostenanpassung vorgesehen ist, z.B. um zu Beginn einen reduzierten Mietzins für eine Startphase zu ermöglichen. Der Vertrag muss mindestens drei Jahre abgeschlossen sein, es darf nur eine Erhöhung pro Jahr erfolgen und der Betrag der Erhöhung muss in Schweizer Franken festgelegt werden. Staffelmieten können nicht mit Indexmieten kombiniert werden, ausser in unterschiedlichen, hintereinander folgenden Vertragsphasen. Während der Dauer einer Staffelmiete kann der Mietzins über die Staffelung hinaus nicht aus anderen Gründen angepasst werden, auch nicht aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters (im Unterschied zur Indexmiete).
Wie funktioniert die Umsatzmiete?
Die Umsatzmiete ist insbesondere in der Gastronomie verbreitet. Hier orientiert sich der Mietzins ganz oder teilweise am Umsatz des Mieters. Die Vertragsparteien können frei vereinbaren, ob es sich um eine reine Umsatzmiete handelt oder um eine Kombination mit einem festen Basismietzins. Eine Mindestvertragsdauer ist nicht erforderlich, jedoch sollte die Berechnungsweise des Umsatzes klar und das Verfahren zur Mitteilung des in der Regel jährlich festzulegenden Mietzinsbetrages definiert sein.
Wie gelingt eine rechtssichere Mietzinsgestaltung?
Die Mietzinsgestaltung bei Geschäftsraummieten bietet zahlreiche Möglichkeiten, um die Bedürfnisse beider Parteien zu berücksichtigen und dennoch flexibel auf Veränderungen zu reagieren. Der gesetzliche Rahmen setzt jedoch klare Grenzen, die bereits bei den Vertragsverhandlungen zu beachten sind. Um eine konsistente und rechtssichere Gestaltung sicherzustellen, ist es ratsam, den Vertrag durch eine Rechtsberatung prüfen zu lassen.
