Locaux commerciaux: comment structurer un loyer?

6 questions importantes sur les baux commerciaux

Qu’est-ce qu’un loyer initial?

Le loyer initial, souvent appelé loyer de base, est généralement déterminé sur la base d'un prix au mètre carré et fixé dans le contrat de bail comme loyer mensuel et annuel. Les charges, couramment dues en sus, sont aussi spécifiées dans le bail, mais indépendamment du loyer. Le loyer initial constitue la base pour toute la durée du bail et ne peut être contesté par le locataire que dans des situations exceptionnelles, par exemple en cas d'augmentations significatives par rapport au locataire précédent. Il est important de noter que de telles contestations doivent être effectuées dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Quels sont les moyens d'ajuster le loyer en cours de bail?

Le loyer de base ne peut être modifié en cours de bail que sous certaines conditions, par exemple s'il y a une augmentation des coûts ou une hausse du taux de référence, et ce, uniquement pour le prochain terme de résiliation. Les modifications de loyer, et surtout les augmentations, doivent respecter une procédure officielle. Le bailleur doit les annoncer en les justifiant, au moins dix jours avant le début du délai de résiliation.

Durant la période fixe et non résiliable d'un bail - que ce soit jusqu'à la fin d'une durée minimale ou, pour les contrats à durée indéterminée, jusqu’au prochain terme de résiliation possible - toute modification de loyer est exclue, à moins d'avoir convenu de modèles spéciaux, comme des loyers indexés, échelonnés ou proportionnels au chiffre d'affaires.

Qu'est-ce qu'un loyer indexé?

Un loyer indexé est ajusté périodiquement en fonction de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC). Pour qu'une convention prévoyant ce type de loyer soit valable, le bail doit être conclu pour une durée minimale de cinq ans. Il est recommandé de détailler les modalités du loyer indexé dans le contrat, en particulier la définition de l'indice de référence, la formule d'adaptation ainsi que la procédure d'adaptation du loyer. Durant la période fixe du contrat, toute autre raison d'adaptation (comme des augmentations du taux de référence) est exclue. Seule une hausse de loyer due à des prestations supplémentaires du bailleur (notamment en cas d'investissements améliorant la valeur de la propriété) peut s'ajouter à l'adaptation de l'indice, à condition que les parties contractantes l’aient clairement défini dans une clause contractuelle.

Quand faut-il opter pour un loyer échelonné?

Le loyer échelonné est un loyer dont le montant est déterminé à l'avance et majoré à des intervalles de temps prédéfinis pour toute la durée du contrat. Ce modèle est indiqué lorsque l'on prévoit un ajustement progressif des coûts, par exemple pour bénéficier d’un loyer réduit durant une phase de démarrage. Dans ce cas de figure, le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans et n’autorise qu’une seule augmentation par année, fixée en francs suisses. Il n'est pas possible de combiner des loyers échelonnés avec des loyers indexés, sauf dans des phases contractuelles distinctes et successives. Pendant toute la durée d’un loyer échelonné, il n'est pas possible de procéder à une adaptation supérieure à l’échelonnement prévu pour d’autres motifs, même en raison de prestations supplémentaires de la part du bailleur (contrairement au loyer indexé).

Quel est le fonctionnement du loyer proportionnel au chiffre d’affaires?

Dans ce cas de figure, le contrat de bail de locaux commerciaux prévoit que le montant de loyer soit déterminé en fonction du chiffre d‘affaires réalisé par le locataire. Le loyer proportionnel au chiffre d'affaires est notamment utilisé dans le secteur de la restauration. Le loyer est entièrement ou partiellement déterminé par le chiffre d'affaires du locataire. Les parties contractantes ont la liberté de définir si l’entier du loyer est proportionnel au chiffre d'affaires ou s'il s’agit d’une combinaison entre un loyer proportionnel et un loyer de base fixe. Ce modèle de loyer n'exige aucune durée minimale de contrat, mais il est nécessaire d'établir une méthode de calcul du chiffre d'affaires précise et de définir clairement les modalités de notification du montant du loyer, généralement fixé annuellement.

Comment structurer un loyer de manière sûre sur le plan juridique?

S’agissant des baux commerciaux, la structure des loyers offre une grande flexibilité pour tenir compte des besoins de chaque partie et pour s'adapter aux évolutions. Néanmoins, certaines limites légales spécifiques doivent être respectées dès les premières négociations contractuelles. Pour garantir une structure cohérente et juridiquement sûre, il est recommandé de faire examiner le contrat de bail par une conseillère ou un conseiller juridique.