Trasferimento di un’abitazione alla generazione successiva

Ci sono molte ragioni per trasferire la proprietà abitativa ai figli mentre si è ancora in vita. Per alcuni, la casa è diventata troppo grande. Altri, invece, vorrebbero continuare a vivere nella casa in questione, ma trasferirla alla generazione successiva mentre sono ancora in vita, per evitare discussioni al momento della ripartizione dell’eredità. 

A chi dovrebbe andare la proprietà abitativa?

A prescindere dal momento del trasferimento, ci si deve chiedere se è meglio trasferire l’abitazione a un solo figlio o a tutti insieme. Il trasferimento a tutti i figli spesso nasce dal desiderio dei genitori di trattare i figli in modo paritario. Sebbene sia comprensibile, questo desiderio è spesso difficile da realizzare nella pratica, per esempio quando non si è d’accordo sui lavori di ristrutturazione necessari, oppure se un figlio decede e i suoi eredi subentrano nella proprietà comune. Questo aumenta il numero di proprietari, ma allo stesso tempo porta spesso a un legame più debole e a interessi più diversi. 

Comproprietà o proprietà comune?

Se la proprietà viene trasferita a tutti i figli, si deve optare per una proprietà comune oppure per una comproprietà. In caso di proprietà comune, il requisito dell’unanimità limita fortemente il margine di azione del singolo. In caso di comproprietà, in linea di principio ciascun figlio può disporre della propria quota in modo indipendente; tuttavia, raramente è possibile trovare un acquirente per una quota di comproprietà.
Per questi motivi, un’acquisizione congiunta non è quasi mai una soluzione adeguata a lungo termine. Spesso è più sensato trasferire la proprietà a un solo figlio. In tale contesto bisogna tenere conto delle considerazioni relative al diritto di successione. 

Contratto di successione comporta sicurezza giuridica - un esempio

La signora Bernasconi è vedova e madre di due figlie, Susanna e Tania. Nel 1991 ha donato la sua casa a Lugano alla figlia minore Tania (senza vincoli finanziari, valore fiscale 1991: 650 000 franchi). Nel 2024, la madre muore senza lasciare un testamento o un contratto di successione. Oggi, il valore fiscale dell’immobile allora ceduto è di 920 000 franchi, mentre il valore di mercato stimato è di 1,7 milioni di franchi. Al momento della ripartizione dell’eredità, Tania presume che si applichi il valore dell’immobile al momento del trasferimento (1991). Sua sorella Susanna non è d’accordo. Chi ha ragione? La sorella Susanna, perché è determinante il valore di mercato attuale dell’immobile al momento del decesso della signora Bernasconi, ovvero 1,7 milioni di franchi. Nell’ambito della ripartizione dell’eredità, Tania deve compensare questo valore nei confronti della sorella Susanna. Se i fondi disponibili nella massa successoria della signora Bernasconi non bastano a garantire la parità di trattamento e Tania non dispone di fondi propri sufficienti, ciò può portare alla vendita dell’immobile. 

Purtroppo, queste spiacevoli sorprese sono piuttosto frequenti nella pratica. I motivi sono i seguenti: la differenza tra il prezzo di vendita di un immobile (CHF 0 in caso di donazione) e il valore di mercato al momento del trasferimento è generalmente considerata un acconto della quota ereditaria a favore del figlio acquirente. Se non è stato concordato diversamente, nell’ambito della successione i figli devono compensare tra loro eventuali acconti della quota ereditaria. L’importo dell’acconto della quota ereditaria si calcola in tal caso sulla base del valore di mercato dell’abitazione al momento del decesso del cedente, vale a dire che in caso di aumento di valore deve essere stimato in base al valore di mercato attuale. Un contratto di successione firmato da tutti i membri della famiglia e autenticato aiuta a evitare brutte sorprese. Nel contratto di successione, le parti possono raggiungere un accordo vincolante sul valore della quota di eredità da computare al figlio a cui è passata l’abitazione. In questo caso, qualsiasi variazione di valore tra il momento del trasferimento e quello della ripartizione dell’eredità è irrilevante. Ciò crea chiarezza e sicurezza giuridica per tutte le parti. 

Oltre alla definizione del valore di acquisizione, altri punti contrattuali possono essere le modalità di compensazione nei confronti dei fratelli e delle sorelle e un diritto di prelazione e/o di partecipazione agli utili limitato nel tempo per questi ultimi. Un altro punto da non tralasciare: se l’abitazione non è trasferita solo al figlio, ma al figlio e al suo coniuge, si dovrebbe prendere in considerazione anche un accordo contrattuale autenticato tra i giovani coniugi, non da ultimo in vista di un eventuale divorzio o decesso.

Situazione abitativa dei genitori 

Se i genitori decidono di trasferire la proprietà abitativa alla generazione successiva mentre sono ancora in vita, ma intendono continuare a vivere nella casa in questione, bisogna riflettere sul rapporto giuridico tra le parti: locazione, diritto di abitazione o usufrutto – sono queste le opzioni più comuni che occorre esaminare attentamente, così come le rispettive conseguenze. Vi sono infatti differenze dal punto di vista fiscale. Ma anche la banca ha voce in capitolo, specialmente quando sulla casa grava un’ipoteca: questa passa infatti automaticamente ai figli o al figlio acquirenti/e. Ciò può comportare problemi se i figli possiedono già una proprietà abitativa con un’ipoteca o se desiderano richiedere un’ipoteca per l’acquisto di una nuova casa. 

Conseguenze fiscali: costi e imposte in caso di trasferimento di una proprietà abitativa 

Le transazioni immobiliari comportano dei costi. Oltre alle spese notarili e dell’ufficio del registro fondiario, in molti cantoni bisogna pagare l’imposta sul trasferimento di proprietà. . La possibilità di differire l’imposta sugli utili immobiliari o la rinuncia all’imposta sul trasferimento a seguito di una donazione, di un acconto della quota ereditaria o di una ripartizione dell’eredità deve essere esaminata caso per caso. 
Per quanto riguarda le imposte sulla successione e sulla donazione, nella maggior parte dei cantoni i discendenti diretti sono esenti da entrambe. Questa esenzione dall’obbligo fiscale è molto più limitata per i figliastri. Infine, non bisogna dimenticare le imposte sul reddito e sulla sostanza. 

Pianificazione accurata e consulenza professionale convengono

Come illustrato, il trasferimento di un’abitazione solleva numerose questioni e le conseguenze sono molteplici e hanno effetto sul lungo periodo. Per premunirsi contro spiacevoli sorprese, è consigliabile discutere questo argomento in dettaglio con uno specialista e formalizzare per iscritto i parametri rilevanti. 

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