Transfert de propriété à la génération suivante

Transferts de propriété au sein de la famille - ce à quoi il faut être attentif

Les raisons pour lesquelles on choisit de transmettre sa propriété aux enfants de son vivant sont di-verses. Certains parents estiment que la maison est devenue trop grande. D’autres aimeraient conti-nuer à y vivre, mais souhaitent la transmettre à la génération suivante de leur vivant pour éviter des discussions ultérieures lors du partage de l’héritage.

À qui faudrait-il transférer la propriété?

Quel que soit le moment du transfert du bien, la question se pose de savoir s'il faut le transférer à tous les enfants ou à un seul enfant. Dans un souci d'égalité de traitement, les parents décident fréquemment de transférer leur bien à tous les enfants en indivision. Bien que cette volonté soit compréhensible, son application pratique peut souvent s'avérer complexe notamment en cas de désaccord concernant des rénovations futures ou bien en cas de décès d'un enfant qui entraînerait l'intégration de ses héritiers dans la copropriété. Cela a pour conséquence que le nombre de propriétaires augmente mais leur cohésion est souvent moindre et leurs intérêts sont plus diversifiés.

Copropriété ou indivision?

Lors du transfert de la propriété à tous les enfants, il faut décider s’il s’agit d’une indivision ou d’une co-propriété. Dans le cas d'une indivision, l'exigence de l'unanimitéimpose des limites strictes aux possibili-tés d’action d’une seule personne. Dans le cas d’une copropriété, chaque enfant peut en principe dispo-ser de sa part comme il l’entend. Il convient toutefois de noter qu’il est rare de trouver un acquéreur pour une part d'une copropriété.

Ainsi, la reprise conjointe d'un bien offre rarement une solution adéquate sur le long terme. Dans ce con-texte, il est souvent plus judicieux de transférer la propriété à un seul enfant, sans oublier de tenir compte des droits de succession. 

Le pacte successoral apporte une sécurité juridique - un exemple

Mme Müller est veuve et mère de deux filles, Susanne et Tanja. En 1991, elle a fait donation de sa mai-son à Wetzikon à sa fille cadette Tanja (valeur fiscale du bien en 1991: CHF 650'000). En 2024, la mère décède sans laisser de testament ni de pacte successoral. La valeur fiscale du bien immobilier cédé à l’époque s’élève aujourd’hui à CHF 920'000.- et la valeur vénale est estimée à CHF 1,7 million. Tanja sup-pose que dans le cadre du partage de la succession, elle n’a qu’à prendre en compte la valeur de la mai-son au moment du transfert (en 1991). Sa sœur Susanne n’est pas d’accord. A-t-elle raison? Oui, car c’est la valeur vénale du bien immobilier au moment du décès de Mme Müller qui est déterminante, soit CHF 1,7 million. C’est cette valeur que Tanja doit compenser vis-à-vis de sa sœur Susanne dans le cadre du partage successoral. Si les fonds disponibles dans la succession de Mme Müller ne suffisent pas à établir l’égalité de traitement et que Tanja ne dispose pas de suffisamment de fonds propres, elle peut être con-trainte de vendre le bien. 

Malheureusement, ces situations sont assez courantes dans la pratique et s'expliquent de la manière suivante: La différence entre le prix de vente d’un bien immobilier (CHF 0.- en cas de donation) et la va-leur vénale au moment de la cession est généralement considérée comme une avance d’hoirie en faveur de l’enfant qui reprend le bien. Sans disposition contraire dans la succession du cédant, les enfants doi-vent se compenser mutuellement pour les avances d’hoirie. Le montant de l’avance est calculé sur la base de la valeur vénale du bien au moment du décès du cédant, c’est-à-dire que si le bien a pris de la valeur, le montant devra correspondre à la valeur vénale actuelle. Il est possible d’éviter les mauvaises surprises en établissant un pacte successoral devant notaire et signé par tous les membres de la famille. Dans le pacte successoral, les parties peuvent convenir de manière contraignante de la valeur de l’avance faite à l’enfant qui reprend le bien et déterminer le montant qui lui sera attribué dans le cadre du futur partage successoral. De ce fait, toute évolution de la valeur entre le moment de la reprise et le moment du partage successoral ne sera pas prise en compte. Ce pacte apporte de la transparence et de la sécurité juridique pour toutes les parties. 

Outre le fait de fixer la valeur de reprise, un pacte successoral permet également de définir d’autres dispositions contractuelles, comme les modalités de règlement entre frères et sœurs,  y compris un droit temporaire de préemption ou un droit de participation aux bénéfices. Néanmoins, il reste un autre point qu’il ne faut pas négliger. Lorsque les biens ne sont pas transférés à un enfant seul mais à un enfant et au conjoint, il est vivement recommandé d’établir un contrat notarié entre les époux pour régler la situation en cas de divorce ou en cas de décès d’un des deux conjoints.

Lieu de résidence des parents

Lorsque les parents décident de transmettre leur patrimoine de leur vivant à la génération suivante tout en continuant d'y résider, il est nécessaire de clarifier la nature juridique de cet arrangement. Les options les plus courantes sont la location, le droit d’habitation et l’usufruit. Ces options et leurs con-séquences éventuelles doivent être soigneusement examinées. Les implications ne sont pas seule-ment différentes du point de vue fiscal, mais si la propriété est grevée d'une hypothèque, la banque concernée a également son mot à dire. L’hypothèque est alors automatiquement transférée à l’enfant ou les enfants qui reprennent le bien. Cela peut avoir des conséquences lorsque ceux-ci sont déjà propriétaires d’une maison hypothéquée ou qu’ils envisagent d’en acheter une en contractant une hypothèque.

Que dit l’administration fiscale? Coûts et impôts lors du transfert d’un bien immobilier

Divers coûts et impôts sont associés aux transactions immobilières. En plus des frais de notaire et du registre foncier, il faut payer des droits de mutation immobilière dans de nombreux cantons. Il est impor-tant d’examiner chaque cas pour vérifier s’il est possible de différer l’impôt sur les gains immobiliers ou si la donation, l'avance d'hoirie ou le partage successoral sont exonérés de l’impôt sur les mutations immo-bilières. 

Dans la plupart des cantons, les descendants directs sont exonérés de l’impôt sur les successions et l’impôt sur les donations. Cette exonération fiscale s’applique aux beaux-enfants dans une mesure beau-coup plus limitée. Enfin, il ne faut pas oublier l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune. 

Planifier minutieusement et se faire conseiller

Le transfert d’un bien immobilier soulève de nombreuses questions et entraîne diverses consé-quences sur le long terme. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est conseillé d’examiner ces ques-tions en détail avec un spécialiste et de consigner les éléments importants par écrit.