Conseil fiscal N° 37: TVA et immeubles de particuliers - Les aspects souvent négligés

D’un point de vue de la TVA, la location des surfaces d’un immeuble est en principe exclue du champ de la TVA. Par conséquent, il n’est pas possible de déduire l’impôt préalable des dépenses immobilières liées à la location (telles que les frais d’investissement et d’entretien).

Néanmoins, lorsque l’immeuble ou une partie de celui-ci est également utilisé à des fins commerciales, le bailleur peut opter pour une imposition volontaire des revenus locatifs (option). En contrepartie, il peut déduire l’impôt préalable des dépenses immobilières.

Important à savoir:cette réglementation ne s’applique pas uniquement à des bailleurs qui sont des entreprises, mais également à des particuliers qui louent des immeubles commerciaux.

Imposition volontaire des revenus locatifs au moyen de l’option

L’option permet de soumettre la location à une imposition volontaire afin d’assurer la récupération de l’impôt préalable. Cependant, l'option est exclue lorsque le locataire utilise les surfaces d’un immeuble exclusivement à des fins de logement. Une option ne s’applique qu’à des objets loués à des fins commerciales.

Il faut donc considérer chaque contrat de bail séparément. Ce qui signifie que dans un même bâtiment, il est possible d’opter pour certains baux à loyer, tandis que d’autres sont exonérés de la TVA.

Exemple d’application de l’option

Option TVA pour une location commerciale

Une maison locative de trois étages est utilisée de la manière suivante: le rez-de-chaussée est loué à une entreprise artisanale locale et les premier et deuxième étages se composent d’appartements locatifs. Dès lors, il est possible d’opter pour l’imposition du rez-de-chaussée.

Dans des cas d’utilisation mixte, l’impôt préalable ne peut être déduit qu’au prorata des baux à loyers optés.

Pour que l’exercice de l’option soit juridiquement valable, il faut soit indiquer la TVA sur la facture correspondante ou dans le contrat de bail concerné, soit la déclarer sur le décompte TVA. Cette option est particulièrement utile lorsqu'il est possible de répercuter la TVA due sur le locataire. C’est notamment le cas lorsque le locataire, étant assujetti à la TVA et exerçant une activité commerciale, peut faire valoir l’intégralité de l’impôt préalable.

Le fait de déduire l’impôt préalable des frais d’investissements et de l’entretien courant du bien immobilier entraîne des coûts inférieurs pour le bailleur et donc un rendement plus élevé pour le même loyer. En revanche, le locataire n'a aucun frais supplémentaires à supporter. Cela étant, lorsque le locataire ne peut pas déduire l’intégralité de l’impôt préalable, il en résulte une hausse de loyer contre laquelle il peut alors engager une procédure civile.

Décompte TVA entre le bailleur et le locataire commercial

Le bailleur des locaux commerciaux est tenu de décompter la TVA sur les revenus locatifs. En revanche, le locataire (l’entreprise commerciale) peut déduire la TVA acquittée comme impôt préalable, pour autant qu’il puisse prétendre à la déduction de l’intégralité de l’impôt préalable. Le bailleur peut désormais faire valoir la déduction de l’impôt préalable sur les frais d’investissement et d’entretien.

Se faire conseiller

Il est dans l'intérêt des particuliers qui louent des immeubles à des entreprises d'évaluer la pertinence d’une option. Étant donné que cela implique de considérer un certain nombre d'éléments, comme par exemple les effets d’un changement d'affectation, il est recommandé de discuter au préalable de l’option d’imposition à la TVA et de ses répercussions avec un conseiller fiscal.