Steuertipp Nr. 37: MWST und Liegenschaften von Privatpersonen - häufig übersehene Aspekte

Bei der Vermietung von Liegenschaften stossen viele Privatpersonen auf das komplexe Thema der Mehrwertsteuer (MWST). Während die Vermietung von Wohnraum generell MWST-frei ist, bietet die gewerbliche Vermietung die Möglichkeit, durch eine optionale Versteuerung der Mieteinnahmen den Vorsteuerabzug geltend zu machen. Dieser Steuertipp beleuchtet die steuerlichen Vorteile dieser Option und bietet Hinweise für Vermieterinnen und Vermieter, die erwägen, ihre Liegenschaft gewerblich zu vermieten.

Aus mehrwertsteuerlicher Sicht ist die Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen grundsätzlich von der MWST ausgenommen. Dies hat zur Folge, dass der Vorsteuerabzug auf Immobilienaufwendungen, die mit der Vermietung in Verbindung stehen (wie Investitions- und Unterhaltskosten), nicht möglich ist. Wird die Liegenschaft bzw. Teile davon jedoch nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken, sondern auch gewerblich genutzt, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Mieteinnahmen freiwillig zu versteuern (Option). Im Gegenzug darf er den Vorsteuerabzug auf den Immobilienaufwendungen vornehmen.

Wichtig zu wissen: Beim Vermieter muss es sich nicht zwingend um ein Unternehmen handeln. Auch Privatpersonen, die Gewerbeliegenschaften vermieten, können von dieser Regelung profitieren.

Freiwillige Versteuerung der Mieteinnahmen mithilfe der Option

Zur Vermeidung von nicht rückforderbarer Vorsteuer besteht die Möglichkeit, die Vermietung mithilfe der Option freiwillig der Mehrwertsteuer zu unterstellen. Die Option ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Mieterin die Immobilie bzw. den Immobilienteil ausschliesslich zu Wohnzwecken nutzt. Eine Option ist somit nur bei gewerblich vermieteten Objekten möglich. Jeder Mietvertrag ist gesondert zu betrachten. Das bedeutet, dass innerhalb eines Gebäudes für bestimmte Mietverhältnisse optiert werden kann, während andere von der Mehrwertsteuer ausgenommen bleiben.

Anwendung der Option - ein Beispiel

MWST-Option bei gewerblicher Vermietung

Ein dreistöckiges Mehrfamilienhaus wird wie folgt genutzt: Das Parterre wird an lokale Gewerbetreibende vermietet. Der erste und zweite Stock besteht aus Mietwohnungen. Somit kann für das Parterre optiert werden. Der Vorsteuerabzug ist in solchen Fällen (gemischte Nutzung) lediglich anteilsmässig - im Umfang der optierten Mietverhältnisse - möglich. Die rechtsgültige Ausübung der Option erfolgt durch den offenen Ausweis der Mehrwertsteuer auf der entsprechenden Rechnung bzw. im jeweiligen Mietvertrag und/oder durch die Deklaration im MWST-Abrechnungsformular. Die Option ist besonders sinnvoll, wenn die anfallende Mehrwertsteuer auf die Mieterin überwälzt werden kann. Dies ist dann der Fall, wenn die Mieterin aufgrund ihrer MWST-Pflicht und ihrer unternehmerischen Tätigkeit die volle Vorsteuer geltend machen kann. Der entsprechende Vorsteuerabzug auf den Anlagekosten sowie auf dem laufenden Unterhalt der entsprechenden Immobilie führt für den Vermieter bei gleichem Mietzins zu tieferen Kosten und somit zu einer höheren Rendite. Gleichzeitig wird die Mieterin nicht mit Zusatzkosten belastet. Falls diese jedoch nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann sie zivilrechtliche Schritte gegen eine dadurch bedingte Mietzinserhöhung einleiten.

MWST-Abrechnung zwischen Vermieter und gewerblicher Mieterin

Der Vermieter der Gewerberäumlichkeit hat die MWST auf den Mieteinnahmen abzurechnen. Die Mieterin hingegen (Gewerbebetrieb) kann die bezahlte MWST wiederum als Vorsteuer in Abzug bringen, sofern sie den vollen Vorsteuerabzug beanspruchen kann. Der Vermieter kann neu die Vorsteuern auf den Investitionen- und Unterhaltskosten geltend machen.

Beratung erwägen

Für Privatpersonen, die Liegenschaften an Unternehmen vermieten, lohnt es sich zu prüfen, ob eine Option sinnvoll wäre. Da etliche Punkte zu prüfen und zu beachten sind, beispielsweise, was bei einer Nutzungsänderungen geschieht, empfiehlt es sich, die MWST-Option und deren Auswirkungen vorgängig mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater zu besprechen.