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Die Paul Schiller Stiftung fördert gemeinnützige und nachhaltige Projekte. Indem sie vollumfänglich auf Liegenschaftserträge setzt, sichert sie das Stiftungsvermögen und realisiert seit nun mehr als 50 Jahren den letzten Willen ihres Gründers. Dies gelingt dank einer wirksamen Gebäudestrategie, deren Ausrichtung auf veränderte Marktverhältnisse und einer genauen Investitionsplanung beruht. Aber auch im Vertrauen zwischen Stiftung und Liegenschaftsverwaltung liegt ein wichtiger Schlüssel zum Erfolg.
Der Zürcher Unternehmer Paul Schiller war der Erfinder und Patentinhaber von Schneefräsen, die weltweit verkauft und eingesetzt wurden. Im Jahr 1971 errichtete er in einer öffentlichen letztwilligen Verfügung eine Stiftung, setzte diese als Universalerbin ein und hinterliess ihr nach seinem Tod im selben Jahr nahezu sein ganzes Vermögen. Hierzu gehörte eine Gewerbeliegenschaft in Oerlikon (ZH), die heute rund 16'000 m2 Bürofläche und 270 Parkplätze umfasst. Mit den Liegenschaftserträgen sollen «gemeinnützige Werke aller Art geschaffen, betrieben und gefördert» werden, so verlangt es das testamentarische Statut des Stiftungsgründers.
Der Anfang: zukunftsorientierte Gebäudestrategie
Ein Blick in die Vergangenheit der Paul Schiller Stiftung (PSS) zeigt: Die strategische Ausrichtung will bei einem Volumen von 16'000 m2 Gewerbefläche wohlüberlegt sein. An welche Dienstleistungssegmente sollen die Büroflächen vermietet werden? Ist Homogenität oder Heterogenität der richtige Weg? Welcher Umfang an Erträgen soll mit der Vermietung erzielt werden? Wie soll die Unterhaltsplanung ausgestaltet sein?
Antworten auf strategische Fragen wie diese zu definieren, ist für jede NPO oder Stiftung mit Liegenschaftseigentum so zukunftsweisend wie herausfordernd. Es bietet sich daher an, bei der Erarbeitung und Umsetzung einer Gebäudestrategie auf die Expertise von Fachkräften zurückzugreifen. Denn jede Entscheidung muss sowohl dem Stiftungsgedanken nachkommen als auch ökonomisch fundiert sein. Nur so können langfristig das Stiftungskapital sichergestellt und die damit einhergehend wertvollen Vergabungen getätigt werden.
«Mit BDO haben wir eine Partnerin zur Seite, die unsere Anforderungen und Anliegen versteht und uns in allen Belangen unterstützt. Seit über 20 Jahren leistet das Team qualifizierten Einsatz im Bereich Treuhand und Liegenschaftsverwaltung. Als sehr qualifiziert erleben wir die Unterstützung bei der Suche nach Mehrfamilienhäusern, mit denen die Paul Schiller Stiftung ihr Vermögen erhalten und die Ausschüttungen erhöhen möchte.
Herbert Bühl, Präsident des Stiftungsrates der Paul Schiller Stiftung
Im Hinblick auf die Vermietung ihrer Büroflächen in Zürich-Oerlikon setzt die PSS seit jeher erfolgreich auf einen Mietermix — also auf eine Zusammensetzung von grösseren, mittleren und kleinen Dienstleistungsanbietern verschiedener Branchen. Wichtig ist der PSS zudem, dass Mietverhältnisse und die daraus entstehenden Beziehungen von Dauer und damit nachhaltig sind. Moderate Mietzinse und tiefe Nebenkosten sorgen für langjährige Vermietbarkeit, wenig Leerstand und damit kaum Mietzinsausfälle.
Nachhaltig soll sich auch der strategische Unterhalt der Liegenschaft in Oerlikon gestalten. Die Investitionsplanung verfolgt einen bedarfsgerechten stetigen Unterhalt (z.B. Sanierungen), der es erlaubt, permanente Erträge und jährlich wenig divergierende Vergabesummen zu erzielen. Dank einem Fokus auf energetische Optimierungen sinken zudem die Nebenkosten, was einen nicht unwesentlichen Einfluss auf die Marktfähigkeit der Mietflächen hat.
Aber wie gelingt es, bauliche Massnahmen vorausschauend zu planen, Sicherheit zu schaffen und böse Überraschungen zu vermeiden?
Planungssicherheit bei Liegenschaften
NPO und Stiftungen sollten die Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Liegenschaften und Anlagen vorausschauend planen, um diese kostenoptimiert und kontrolliert bewirtschaften zu können. Wer weiss, welche Investitionen zu welchem Zeitpunkt anstehen, kann die entsprechenden Rückstellungen gezielt und planmässig vornehmen und das Investitionsvolumen über die Jahre hinweg glätten. Auch bei umfangreicheren baulichen Massnahmen bleibt die jährliche Vergabesumme so auf gleichbleibendem Niveau.
Den alles entscheidenden Blick in die Zukunft gewährt eine Gebäudezustandsanalyse. Diese berücksichtigt den tatsächlichen Zustand der einzelnen Komponenten und den effektiven Zustand einer Liegenschaft. Zu erwartende Investitionen werden objektspezifisch geprüft und berechnet. Auf einer Zeitachse werden diese Informationen übersichtlich dargestellt. Instandsetzungsspitzen werden ersichtlich und es lassen sich klare Aussagen zur finanziellen Planung der kommenden 20 bis 25 Jahre treffen. Auf diese Weise können bauliche Massnahmen zielgerichtet und etappiert angegangen werden. Das Risiko, Substanzschäden zu spät und mit einem wesentlich höheren (finanziellen) Aufwand reparieren zu müssen, sinkt erheblich.
Sanierung unter laufendem Betrieb
Dass im Jahr 2018 die Sanierung der Tiefgarage anfällt, war im Investitionsplan ersichtlich und stellte für die PSS aus finanzieller Sicht keine Überraschung dar. Die hierfür notwendigen Rückstellungen wurden entsprechend vorgenommen. Da die bauliche Massnahme jedoch unter laufendem Betrieb stattfinden sollte (also ohne die Tiefgarage «leerzuräumen»), barg das Projekt einige Herausforderungen. Die Eigentümerschaft hat sich daher entschieden, auf die Unterstützung von BDO als Bauherrenvertreterin zu vertrauen.
Bereits seit dem 1. Januar 2000 betreut BDO das Sekretariat der Stiftung unter Einschluss der Liegenschaftsverwaltung und des Rechnungswesens. Eine Kundenbeziehung also, die bereits seit über 20 Jahren währt. Das gegenseitige Vertrauen sowie Detailwissen rund um die komplexe Liegenschaft und deren Mieterschaft erwiesen sich als Schlüsselfaktoren für die erfolgreiche Umsetzung der Tiefgaragensanierung. Lärm, Umorganisation der Parkplätze, Dreck und Staub — eine Belastung für die Mieterinnen und Mieter, die es möglichst gering zu halten galt. Umso wichtiger waren kurze Entscheidungswege, fachliche und zwischenmenschliche Kompetenzen und die offene und vor allem kontinuierliche Kommunikation mit allen Beteiligten.
Alles klar beim Thema Liegenschaftsverwaltung?
Stehen auch Sie vor einer Herausforderung oder einem grösseren Bauvorhaben? Oder suchen Sie nach vertrauensvoller Unterstützung bei der Liegenschaftsverwaltung Ihrer NPO? Ihr individuelles Bedürfnis steht für uns im Zentrum. Vertrauen Sie auf die Expertise unserer regional verankerten Fachkräfte, die nicht nur die Herausforderungen im Immobiliensektor kennen, sondern auch mit den Anforderungen von NPO vertraut sind.
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