Immobilienmarkt: Gedämpfte Finanzierungsbereitschaft der Banken im aktuellen Wirtschafts- und Zinsum

Die letzten zwei Jahre waren geprägt von Inflation und Zinsanstiegen, was die Nachfrage am Schweizer Immobilienmarkt stark reduzierte. Folglich fanden rund ein Drittel weniger Transaktionen statt und die Differenz der Preisvorstellung zwischen Käufern und Verkäufern wuchs von 5 auf über 10 Prozent. Dies führte zu einem höheren Angebot aber selteneren Verkäufen. Mit den Leitzinssatzsenkungen der Schweizerischen Nationalbank auf 1,25 Prozent entspannte sich die Lage allmählich. Käufer und Verkäufer finden nun vermehrt zueinander, jedoch stellen Banken zunehmend Hürden für Kaufinteressenten dar.

 

Neue Spielregeln: Basel III und die Selbstregulierung der Banken im Hypothekargeschäft

Mit der Umsetzung von Basel III final geht auch eine Revision der Selbstregulierung zur Hypothekarfinanzierung der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) einher. Die Spielregeln für die Hypothekarvergabe werden neu aufgestellt und treten voraussichtlich am 1. Januar 2025 in Kraft.

Die SBVg-Selbstregulierung regelt die Mindestanforderungen des Eigenkapitaleinsatzes des Kreditnehmers und gibt konkrete Eckwerte für die zu leistenden Amortisation vor. 

Mit Basel III final wird die Vergabe von Finanzierungen im Hypothekargeschäft verteuert, da die Risikogewichte (abhängig je nach Objekt) spürbar steigen werden. Abhängig von der Belehnungshöhe der Immobilie (Höhe der Hypothek im Vergleich zum Verkehrswert der Bank) und der Objektart, müssen Banken mehr oder weniger Eigenmittel hinterlegen, was zu höheren Kapitalkosten führt. Sprich, die Refinanzierung von Hypotheken wird für Banken teurer. Diese überwälzen die Mehrkosten auf die Immobilienbesitzer. Denn je mehr Eigenmittel Banken hinterlegen müssen, desto höher wird der Hypothekarzins ausfallen. Im Endeffekt hat dies eine spürbare Auswirkung auf die Höhe der Finanzierung und den Hypothekarzins, den Kreditnehmer erhalten. 

Angesichts dieser Änderungen vergeben Banken bereits heute restriktiver Hypotheken, wie unsere Immobilienexperten im aktuellen Immobilienmarkt feststellen. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Immobilienkäufer mehr Eigenmittel aufbringen müssen. In einigen Fällen werden Finanzierungen sogar ganz abgelehnt - und das sogar für Top-Kunden, um die sich Banken vor ein paar Jahren noch gestritten hätten.

Einige Banken signalisieren derzeit deutlich am Markt, dass sie zurzeit lieber Kundengelder verzinsen, anstatt Hypotheken zu vergeben. Risikobehaftete Finanzierungen, wie beispielsweise Promotionen, werden zum Teil per se abgelehnt.

Aktuell finden sich nicht selten Käufer und Verkäufer bezüglich Kaufpreises, worauf dann bei der Finanzierung die böse Überraschung folgt: Banken bewerten im aktuellen Umfeld den Verkehrswert der Immobilie oft um 20 Prozent niedriger als den Kaufpreis. Die höhere Vorsicht bei bankinternen Bewertungen wird vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten und gemischten Immobilien mit Gewerbeanteil bemerkt. Die Folge sind deutlich erhöhte Eigenmittel, die vom Käufer aufgebracht werden müssen - oft 40 Prozent oder mehr. Wenn dies nicht ins Gewicht fällt, werden die höheren Refinanzierungskosten seitens Bank eins zu eins - wenn nicht noch mit Margenaufbesserung - auf die Hypothekarkonditionen aufgeschlagen. Dies führt dazu, dass Käufer trotz einer niedrigeren Zinssituation mit überhöhten Zinskosten konfrontiert werden, die sie natürlich in der Bruttorendite des Objektes wieder kompensieren möchten. Um dies zu ermöglichen, wird der Kaufpreis gedrückt, obwohl der Käufer ursprünglich mit einem höheren Kaufpreis einverstanden war.

Am Ende entscheidet der Verkäufer, ob er gewillt ist, seine Immobilie 10 bis 20 Prozent unter ihrem Marktwert zu verkaufen. Damit ist eine Abkühlung am Markt und ein Wertverlust bestehender Immobilien praktisch unvermeidlich.

Eigenheim kaufen oder mieten?

Mit der aktuellen Zinswende steigt auch die kurzzeitig abgeschwächte Nachfrage nach Eigenheimen - die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich wieder erhöht. Auf der einen Seite werden die Konditionen für Hypotheken wieder attraktiver und auf der anderen Seite bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz (massgebend für die Mietpreisentwicklung in der Schweiz) unverändert. Ob nun der Erwerb eines Eigenheimes attraktiver ist als in Miete zu wohnen, kann pauschal nicht beantwortet werden. Es müssen, abgesehen vom Hypothekarzinssatz, weitere Faktoren berücksichtigt werden: Nebst Angebot und Nachfrage, welche Einfluss auf die Marktpreise haben, spielen weitere Faktoren wie beispielsweise der Zustand der Immobilie, Nebenkosten und Finanzierungsstruktur eine Rolle.

Fakt ist, dass die Immobilienpreise für selbstgenutzten Wohnraum seit 2010 um etwa 35 Prozent gestiegen sind, während die durchschnittlichen Löhne im gleichen Zeitraum nur um knapp 9 Prozent gestiegen sind. Mit den steigenden Anforderungen an die Kreditvergabe gestaltet sich das Erfüllen des Eigenheimtraums immer schwieriger. Um diesen Traum dennoch zu erfüllen, müssen Kaufwillige entweder einen höheren Eigenmittelanteil einbringen oder Abstriche hinsichtlich ihrer Wunschimmobilie, wie beispielsweise einen kleineren Wohnraum, in Kauf nehmen.

Alternative Kreditgeber

Was können willige Käufer tun? Nebst Banken gibt es weitere Marktakteure, die Kredite vergeben -Versicherungen und Pensionskassen. In den letzten Jahren wuchsen ihre Marktanteile kontinuierlich. Eine Analyse des Online-Hypothekenanbieters MoneyPark ergab, dass im 1. Quartal 2024 der Anteil an vermitteltem Volumen durch MoneyPark an Pensionskassen (16 Prozent) und Versicherer (29 Prozent) wieder gestiegen ist. Im Jahr 2023 ist das Hypothekarvolumen bei Pensionskassen geschätzt um 6 Prozent gewachsen, was deutlich über dem Markt (ca. 3 Prozent) liegt. Auch Versicherungen haben mit einem vermittelten Volumen von 22 Prozent bereits im Jahr 2023 einen Höchststand erreicht.

Auch bei attraktiven Finanzierungskonditionen können Pensionskassen und Versicherungen im Vergleich zu Banken mithalten.

Dieser Wachstumstrend dürfte sich weiter verstärken, da diese Akteure von den neuen Regelungen im Zusammenhang mit Basel III nicht betroffen sind und somit absolut konkurrenzfähig bleiben dürften. Zudem hinterlässt die Übernahme der CS durch die UBS auf dem Schweizer Hypothekarmarkt bereits Spuren, da sich die "neue UBS" von Hypothekarkunden trennt, welche die internen Richtlinien nicht erfüllen. Diese sind natürlich auf der Suche nach neuen Kreditgebern.

Herausforderungen für Immobilienvermittler heute und morgen

Was bedeutet das für Immobilienberater und -makler? Trotz professioneller Bewertung nach verschiedenen Methoden, muss der mögliche Preisdämpfer der Banken bereits in einem frühen Stadium dem Verkäufer als mögliches Szenario aufgezeigt werden. Die neuen Spielregeln erhöhen den Zeitaufwand für ein Verkaufsmandat erheblich im Vergleich zu den letzten Jahren. Als Vermittler einer Immobilie ist es ratsam, sich mit Finanzierungen auszukennen, Kundinnen und Kunden beraten zu können und diese sogar zu vermitteln. 

Während in der Vergangenheit ein Dutzend gute Adressen ausreichte, um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, sind heute Hunderte notwendig, um einen willigen Käufer zu finden.

Gute kommunikative Fähigkeiten sind erforderlich, um allen Beteiligten den Kontext transparent aufzuzeigen und nicht selbst als Verursacher eines Nichtverkaufs dazustehen.

Als Fazit lässt sich festhalten, dass in der Vergangenheit hauptsächlich das Objekt und die Lage sowie die Solvenz des Käufers die entscheidenden Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf waren. Heute sind zusätzlich volkswirtschaftliche Faktoren und öffentliche Regulierungen entscheidende Faktoren, die nicht beeinflusst werden können, aber unbedingt in die Gesamtbetrachtung einbezogen werden müssen, um als Immobilienvermittler erfolgreich zu sein.

 

 

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