Expérience d'une estimation immobilière inhabituelle
Expérience d'une estimation immobilière inhabituelle
L'estimation de biens immobiliers nous permet également d'évaluer des biens peu communs. Ce fut notamment le cas, début 2024, lorsque nous avons été contactés par nos collègues du département d'audit afin de répondre à une demande d'une commune du canton de Fribourg. Les représentants de cette dernière souhaitaient transférer le port communal du patrimoine administratif afin de l'intégrer dans le patrimoine financier de la commune. Une estimation de la valeur de ce port était donc nécessaire.
La commune n'étant pas le propriétaire foncier de l'ensemble des parcelles qui compose le port, elle a obtenu une concession d'utilisation sur une partie alors qu'une autre est en droit de superficie. Nous avons émis l'hypothèse que la concession et le droit de superficie seraient prolongés à l'échéance et cela aux mêmes conditions qu'actuellement.
Hormis les installations portuaires (pontons flottants, passerelles, môle, etc.), les parcelles estimées comprennent également une plage, des sentiers d'accès, un parking et une capitainerie. La capitainerie est un bâtiment sur deux étages qui est utilisé pour l'exploitation du port ainsi qu'en tant qu'appartement de fonction.
Notre objectif était donc de déterminer la valeur du port à ce jour du point de vue de la commune. Il a alors fallu établir un état locatif durable. Pour ce faire, nous nous sommes basés sur les comptes des dernières années et avons fixé des montants de produits et de charges que nous estimons moyens pour les futures années d'exploitation.
L'estimation de biens spéciaux, tels que le port décrit plus haut, comporte plusieurs difficultés. En effet, nous sommes amenés à en estimer moins fréquemment par rapport à d'autres objets. Il est ainsi plus complexe de déterminer un taux de capitalisation et des coûts de construction cohérents par exemple. Toutefois, il est toujours très intéressant de pouvoir pratiquer ces estimations afin de pouvoir mettre à disposition de nos clients un large panel de compétences et de connaissances.
Notre analyse nous a finalement permis de déterminer la valeur de rendement, la valeur actuelle ainsi que la valeur intrinsèque du port. La valeur vénale de l'objet a, quant à elle, été basée sur la valeur de rendement, les deux autres valeurs ne différant que peu de cette dernière. Nous avons donc pu répondre aux besoins de la commune fribourgeoise afin que celle-ci puisse ajouter le bien à son patrimoine financier tout en mettant à jour la valeur vénale de celui-ci.
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