Teilweise Vermietung der selbstgenutzten Liegenschaft

Erträge aus Immobilien im Privatvermögen unterliegen - wie generell alle Werte, welche den Steuerpflichtigen in einer Steuerperiode zufliessen - der Einkommenssteuer. Dies entspricht dem Prinzip der Besteuerung des Gesamtreineinkommens und stellt damit auf den sogenannten Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ab. Als Erträge aus Immobilien gelten namentlich die mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erzielten Mietzinseinnahmen. Gemäss Steuerrecht des Bundes muss auch ein Eigenheimbesitzer, der sein Haus selber nutzt, einen Nutzwert, den sogenannten Eigenmietwert, als Einkommen versteuern.

Wesentliches Kriterium: zum Eigengebrauch zur Verfügung stehend

Die Besteuerung des Eigenmietwerts setzt im Wesentlichen voraus, dass sich die steuerpflichtige Eigentümerin die Möglichkeit, ihre eigene Liegenschaft zu nutzen, dauernd zur Verfügung hält. Mit anderen Worten spielt es keine Rolle, ob die Steuerpflichtige das Haus oder die Wohnung tatsächlich und ständig bewohnt. So ist die Eigentümerin einer Ferienwohnung, welche diese nur während fünf Wochen im Jahr nutzt und in der übrigen Zeit nicht an Dritte vermietet, grundsätzlich für den gesamten Eigenmietwert steuerpflichtig. 

Eine differenzierte Betrachtungsweise drängt sich hingegen auf, wenn die Nutzungsmöglichkeit des Eigentümers eingeschränkt ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Liegenschaft aufgrund eines vollständigen Umbaus unbewohnbar ist. Ebenso muss eine Aufsplittung gemacht werden, wenn das Haus oder die Wohnung zeitweise ganz oder zu Teilen fremd vermietet wird. Zwar stellen die durch die Vermietung erzielten Mietzinseinnahmen wiederum Erträge aus Immobilien und damit steuerbares Einkommen dar. Jedoch steht dem steuerpflichtigen Wohneigentümer eine Kürzung des Eigenmietwerts zu.  

Die Methoden zur Ermittlung des Betrages, um den der Eigenmietwert gekürzt werden darf, sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. In der Regel wird der vermietete Teil zur gesamten Liegenschaft ins Verhältnis gesetzt, etwa aufgrund der Anzahl Räume, der bewohnbaren Fläche oder der Anzahl Raumeinheiten gemäss Schätzungsprotokoll. Vereinzelt werden auch Pauschalmethoden zugelassen.  

Im Folgenden wird anhand praktischer Beispiele dargelegt, wie Sie die einzelnen Einkommensbestandteile in der Steuererklärung richtig deklarieren und welche Abzüge geltend gemacht werden können. 

Beispiel 1 - Kanton Baselland

Herr Schmidt wohnt in seiner eigenen Liegenschaft im Kanton Baselland. Der Eigenmietwert beträgt CHF 18'000. Herr Schmidt vermietet zwei Zimmer der Liegenschaft an eine GmbH, für welche er gleichzeitig als Arbeitnehmer tätig ist. Der jährliche Mietzins beläuft sich auf CHF 6'000. Gemäss Praxis im Kanton Baselland ist auf dem Eigenmietwert nach folgender Formel eine Reduktion vorzunehmen: 

Reduktion pro vermietetes Zimmer = Eigenmietwert ÷ (Anzahl Zimmer + 1) 

Nebenräume wie Küche, Bad, Keller etc. gelten dabei nicht als Zimmer. Ihnen wird durch Addition der Zahl «1» im Divisor Rechnung getragen. Die Liegenschaft von Herrn Schmidt verfügt über 8 vollwertige Zimmer. Für die vermieteten Büroräume rechtfertig sich somit eine Reduktion von CHF 4'000. In seiner Steuererklärung deklariert Herr Schmidt als Liegenschaftserträge den Eigenmietwert mit CHF 14'000 sowie die Mietzinseinnahmen mit CHF 6'000. Hinsichtlich Liegenschaftsunterhalt kann Herr Schmidt zwischen dem Abzug der effektiven Kosten und dem Pauschalabzug wählen. 

Beispiel 2 - Kanton Freiburg

Frau Küng wohnt in ihrer eigenen 5.5-Zimmer-Wohnung im Kanton Fribourg. Der Eigenmietwert der Wohnung beträgt CHF 15'000. Eines der Zimmer schreibt sie ganzjährig auf der Online-Plattform Airbnb aus. Sie erzielt damit jährliche Einkünfte in Höhe von CHF 10'000. Praxisgemäss kann im Kanton Fribourg auf die Deklaration der Einkünfte aus der Vermietung verzichtet werden, sofern die Mietzinseinnahmen unter dem Eigenmietwert liegen und den Betrag von CHF 12'000 pro Jahr nicht übersteigen. Demgegenüber wird auf eine Reduktion des Eigenmietwerts verzichtet. Die zu deklarierenden Einkünfte aus Liegenschaften betragen CHF 15'000. Darauf kann Frau Küng wahlweise die effektiven Unterhaltskosten in Abzug bringen oder den Pauschalabzug geltend machen. Die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten kann Frau Küng hingegen nicht abziehen. 

Beispiel 3 - Kanton Graubünden

Herr Thalmann ist Eigentümer einer Ferienwohnung im Kanton Graubünden. Der Eigenmietwert beträgt CHF 37'440. Während zwei Wochen im Jahr vermietet er die Wohnung an Gäste des World Economic Forum und erzielt damit Mieterträge in Höhe von CHF 100'000. In den übrigen 50 Wochen des Jahres nutzt er die Wohnung gelegentlich selber oder hält sie sich zumindest zur Verfügung. Nach der Praxis des Kantons Graubünden würde grundsätzlich auf die Eigenmietwertbesteuerung verzichtet, sofern die Nettomieterträge den Eigenmietwert übersteigen. In der vorliegenden Konstellation weicht die Steuerverwaltung hingegen von der genannten Praxis ab. Da die Mietzinseinnahme während einer sehr kurzen Zeit erzielt werden, unterliegt nebst den Mieterträgen zusätzlich auch der Eigenmietwert der Einkommenssteuer. Immerhin wird auf dem Eigenmietwert eine Reduktion pro rata temporis (2/52) von CHF 1'440 gewährt. Der zu deklarierende Ertrag aus Liegenschaften beträgt somit insgesamt CHF 136'000.

Die Beispiele zeigen, dass die Reduktion des Eigenmietwerts infolge teilweiser Vermietung der eigenen Liegenschaft in den einzelnen Kantonen unterschiedlich gehandhabt werden. Erkundigen Sie sich frühzeitig nach der Praxis im Liegenschaftskanton, sofern Sie gedenken, einen Teil Ihrer Liegenschaft zu vermieten.  

Auf dem politischen Parkett

Die Abschaffung des Eigenmietwerts scheiterte bereits zwei Mal an der Urne. Das Thema wird nun voraussichtlich in der Wintersession 2023 im Rahmen der Parlamentarischen Initiative 17.400 «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» behandelt, nachdem der Nationalrat im Juni abweichend zum Ständerat beschlossen hat, dass der Eigenmietwert auch bei Zweitwohnungen wegfallen soll. Die Diskussion dürfte auch dieses Mal spannend werden.